„Wir liegen so weit zurück“: Panel skizziert Bedarf und Lösungen für den Wohnungsmangel im pazifischen Nordwesten

Eine Reihe von Häusern in einem Wohngebiet am Parkcenter Boulevard in Boise.

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BOISE – Wohnraummangel betrifft nicht nur Familien mit niedrigem oder mittlerem Einkommen in einer Gemeinde, sondern kann nahezu jeden Aspekt einer Wirtschaft beeinträchtigen.

Die weitreichenden Auswirkungen des Wohnungsmangels für Arbeitskräfte waren eine zentrale Botschaft einer Expertengruppe, die letzten Dienstag auf dem Jahresgipfel der Pacific Northwest Economic Region in Boise über den Bedarf, die Herausforderungen und mögliche Lösungen sprach.

„(Der Bundesstaat Washington) befragte Fachleute für wirtschaftliche Entwicklung und sie sagten, dass das größte Hindernis für qualitativ hochwertiges Wirtschaftswachstum der fehlende Zugang zu Wohnraum sei“, sagte Vizegouverneur des Bundesstaates Washington, Denny Heck.

Zu Heck gesellte sich Senator Ali Rabe aus Idaho, der auch Geschäftsführer der gemeinnützigen Notunterkünfte Jesse Tree ist; Gynii Gilliam, CEO der Coeur d'Alene Area Economic Development Corporation; Katie Vila, Chief Operating Officer des Boise-Entwicklers Roundhouse; und Steven Peterson, außerordentlicher klinischer Professor für Wirtschaftswissenschaften an der University of Idaho.

HERAUSFORDERUNGEN

Das Land ist mit einem Mangel an Wohnraum aller Art konfrontiert, insbesondere an Arbeitskräften und bezahlbarem Wohnraum, und Idaho bildet da keine Ausnahme.

„Wir liegen so weit zurück“, sagte Rabe über das Wohnungsangebot des Staates.

Jesse Tree konzentriert sich auf die Bereitstellung von Nothilfe für Menschen, die von Zwangsräumung oder Obdachlosigkeit bedroht sind, und sie sieht die direkten Auswirkungen des Mangels an bezahlbaren Optionen.

Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum führe zu einem Anstieg der Obdachlosigkeit, deren Lösung weitaus teurer sei, sagte sie. Laut Rabe kostet es etwa 2.000 US-Dollar pro Jahr, jemanden in einer Krise in seinem Zuhause zu behalten, aber jede Person, die obdachlos ist, kostet Ada County etwa 53.000 US-Dollar pro Jahr.

„Es ist eine sehr herausfordernde Situation, weil wir so viele Ressourcen in diese Krisenreaktion stecken müssen, aber gleichzeitig brauchen wir Bezahlbarkeit und müssen für die Zukunft bauen“, sagte sie.

Der Mangel sei größtenteils immer noch eine Folge der Wirtschaftsrezession von 2008, sagte Peterson, ein Ökonom bei UI. Der Bau neuer Wohneinheiten sei im letzten Jahrzehnt eingebrochen, und obwohl die Nachfrage im Jahr 2016 wieder anzog, gebe es nicht das entsprechende Angebot, sagte er.

Aber Raba

Es gibt auch Faktoren im Zusammenhang mit weltweiten Lieferkettenunterbrechungen für Baumaterialien, Arbeitskräftemangel, der zunehmenden Verbreitung von Telearbeit und dem Bevölkerungswachstum durch inner- und zwischenstaatliche Migration.

Von 2010 bis 2020 sei Idaho der am zweitschnellsten wachsende Bundesstaat des Landes gewesen, und von Oktober 2020 bis Oktober 2021 verzeichneten Idaho und Arizona die am schnellsten wachsenden Immobilienpreise in den USA, sagte er.

Die Immobilienpreise in Idaho seien zwischen dem letzten Quartal 2022 und dem ersten Quartal 2023 zwar gesunken, aber die Preise seien weiterhin hoch, sagte er.

„Die Möglichkeit, Häuser zu einem vernünftigen Preis zu entwickeln, wird immer schwieriger“, sagte Vila, der COO von Roundhouse.

„Den Bauträgern fällt es wirklich schwer“, die Finanzierung für neue Wohnungen auf die Beine zu stellen, sagte Vila.

Diese Kosten werden durch harte Baukosten wie Arbeits- und Materialkosten verursacht. Lokale Richtlinien wirken sich auch auf die Kosten aus, beispielsweise auf den Bedarf an zusätzlichen Einzelhandelsflächen, Energieeffizienz, geringerer Dichte und Parkplätzen.

Für diejenigen, deren Einkommen unter dem regionalen Durchschnittseinkommen liegt, hält es Vila ihrer Meinung nach für notwendig, dass die Regierung eingreift und Unterstützung für den Wohnungsbau leistet. Für diejenigen, die das mittlere Einkommen und mehr verdienen, sei der Markt wahrscheinlich in der Lage, sich „von selbst zu erholen“, sagte sie.

Andere Faktoren wie die kaskadierenden Auswirkungen früherer rassistisch restriktiver Wohnverträge und demografische Veränderungen hätten tiefgreifende Auswirkungen auf den Wohneigentum, sagte Heck.

In diesem Jahr hat das Washingtoner Parlament einen Gesetzentwurf verabschiedet, der Geld für die Unterstützung von Menschen bereitstellt, die durch rassistische Vereinbarungen verletzt wurden, die zur Durchsetzung der Rassentrennung eingesetzt wurden. Der Besitz eines Eigenheims ist für die meisten Familien in der Regel eine grundlegende Möglichkeit, Wohlstand aufzubauen, und der Verzicht auf ein Eigenheim hatte nachhaltige Auswirkungen auf die Familien, die von diesen früheren Vereinbarungen betroffen waren, sagte Heck.

Die Vereinbarungen seien eine „generationsübergreifende Dividende, die immer weitergibt“, sagte er.

Auch die demografische Entwicklung spielt eine Rolle: Da die Babyboomer in den Ruhestand gehen, versuchen viele eine Verkleinerung und bieten gegen potenzielle Erstkäufer von Eigenheimen, die finanziell nicht mithalten können.

Adare Manor, eine bezahlbare Wohnsiedlung an der Fairview Avenue in Boise, erforderte die Zusammenführung elf Ebenen lokaler, bundesstaatlicher und privater Investitionen, um eine tragfähige Finanzierungsstruktur zu schaffen.

MÖGLICHE LÖSUNGEN

Die Bundesregierung habe in den letzten Jahren historische Investitionen in Wohnraum und Mietförderung getätigt, sagte Rabe. Idaho nutzte einen Teil dieser Bundeshilfe im Jahr 2022, um 50 Millionen US-Dollar in einen Arbeitswohnungsfonds zu stecken, berichtete die Idaho Press zuvor.

Viele der Bundesprogramme, die als Reaktion auf die Pandemie umgesetzt wurden, laufen jedoch aus. Sie sagte, es sei Sache der Landes- und Kommunalverwaltungen, einige der Programme am Laufen zu halten.

Rabe sagte, dass die Schaffung finanzieller Anreize für bezahlbare Wohnsiedlungen, die Reduzierung der Parkanforderungen, die Senkung oder der Verzicht auf Zusatzgebühren für Wohnungen für Haushalte, die unter dem regionalen Durchschnittseinkommen verdienen, und die Stärkung des staatlichen Mieterschutzes alles Möglichkeiten seien, wie staatliche und lokale Regierungen das Problem angehen könnten.

Vila sagte, Maßnahmen zur Senkung der Baukosten würden dazu beitragen, die Marktkosten niedriger zu halten. Sie wies auch darauf hin, dass Maßnahmen wie höhere Mindestlöhne dazu beitragen können, dass mehr Menschen untergebracht bleiben.

Heck erörterte weitere Investitionen und Änderungen, die der Washingtoner Gesetzgeber kürzlich im Wohnungsbau vorgenommen hat, beispielsweise die Zulassung von mehr Doppel- und Vierfamilienhäusern in mehr Zonen in einigen Gerichtsbarkeiten des Staates.

Er sagte, alle der mehr als 20 verabschiedeten Gesetzentwürfe zum Thema Wohnungsbau seien parteiübergreifend und es sei möglich und notwendig, die Probleme durch die Bildung von Koalitionen anzugehen.

„Ich weiß es, weil wir es getan haben“, sagte Heck.

Der Abbau regulatorischer Hürden könne auch dazu beitragen, die Kosten zu senken, sagte Peterson.

In einem von UI erstellten Bericht zu Wohnungsproblemen im Kootenai County wurde festgestellt, dass eine zunehmende Verdichtung, beispielsweise durch die Angliederung geeigneter Wachstumsgebiete, dazu beitragen wird, das Problem zu lindern und den Charakter der Gemeinden zu bewahren und gleichzeitig bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen.

Ein Mangel an Wohnraumangebot und -dichte könne tatsächlich den ländlichen Charakter beeinträchtigen, sagte Peterson, obwohl dies im Gegensatz zu dem steht, was viele glauben. Eine mangelnde Verdichtung kann zu mehr Zersiedelung und weniger Freiflächen führen.

EINSTELLUNGSVERÄNDERUNG UND NIMBBYISMUS

Alle Diskussionsteilnehmer waren sich einig, dass sich die Einstellung zu Wachstum und Dichte ändern muss, um den Wohnungsmangel vollständig angehen zu können. Peterson sagte, er habe in seinem Bericht herausgefunden, dass die Einstellung der Einheimischen zu Wohnungsbauprojekten das größte Wachstumshindernis sei.

„Wir sind das Problem“, sagte er, „wir sind auch die Lösung.“

Denny Heck

Heck stellte fest, dass die Hinzufügung von Mehrfamilienhäusern den Immobilienwert nicht verringert, sondern in der Regel den gegenteiligen Effekt hat.

„Sie können sich darauf verlassen, dass die Kommunen dagegen sind“, sagte Heck über den Versuch, mehr Mehrfamilienhäuser zu bauen. „Ich gebe ihnen keine Vorwürfe. Ihre Aufgabe ist es, örtliche Zoneneinteilung zu schaffen, und sie sind auf natürliche Weise gegen alles, was ihnen ihre Autorität nimmt oder verändert, was jeder von uns tun würde. Das Problem ist, dass sie falsch liegen.“

Städte und Landkreise hätten wenig Kontrolle darüber, wie viele Menschen in ihre Gemeinden einwandern, sagte Peterson, und ein Mangel an Angebot sei manchmal auf den Mythos zurückzuführen, dass eine Einschränkung des Angebots auch die Nachfrage verringern würde.

Dies kann dazu führen, dass nicht ortsansässige Hauskäufer, die in der Regel über mehr Geld als die Bewohner verfügen, die Bewohner bei den weniger verfügbaren Häusern überbieten können.

„Wenn man versucht, das Angebot einzuschränken, schränkt man in Wirklichkeit die Möglichkeit ein, dass sich die örtliche Bevölkerung tatsächlich ein Haus leisten kann“, sagte er.

Er sagte, selbst als Einwohner seiner Gemeinde in Moskau könne er sich kein einziges Wohnprojekt vorstellen, das nicht auf Widerstand gestoßen wäre.

Rabe sagte, dass lokale Richtlinienänderungen zur Bekämpfung von NIMBYs beitragen können, was für „Not in My Backyard“ steht. Im Treasure Valley werden die meisten Änderungen, wie beispielsweise die Aktualisierung des Boise-Zonencodes, durch Basisbemühungen und die Einbeziehung von mehr Einheimischen, die mit einkommensschwächeren Bevölkerungsgruppen arbeiten, in die Treffen und Diskussionen unterstützt.

„Die Menschen müssen erkennen, dass wir zwei Möglichkeiten haben“, sagte sie: „Schaffen wir mehr bezahlbaren Wohnraum oder lassen wir unsere Nachbarn auf dem Bürgersteig schlafen?“

Laura Guido ist die Statehouse-Reporterin und berichtet über die Politik in Idaho. Sie können ihr auf Twitter @EyeOnBoiseGuido folgen, ihr eine E-Mail an [email protected] senden und sich online für den Eye on Boise-Newsletter anmelden.

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